З 1 липня в Україні скасовано мораторій на продаж аграрної землі. Раніше депутати кількох скликань регулярно його подовжували, а різні варіанти проєктів про ринок землі відкидали.
Скасування мораторію було надзвичайно тривалим і важким. Депутати розглянули понад 4 000 поправок до первинного варіанту проєкту. Ця велика реформа відбудеться за законом про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Для кого ринок
Ринок сільгоспземлі матиме низку обмежень. З 1 липня 2021 року купувати землю зможуть лише фізичні особи.
Так триватиме два з половиною роки, до 2024, коли право купувати землю отримають юридичні особи. Проте і тут є певні умови. Юридичні особи мають бути створені і зареєстровані за законодавством України, а їх учасниками можуть бути лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади. Іноземці не можуть купувати землю в Україні до проведення загальнонаціонального референдуму. Попри його результати, вони також не зможуть купувати землю у 50-кілометровій прикордонній зоні.
До 2024 року “в одні руки“ можна буде придбати не більше 100 га. Далі – не більше 10 тисяч га. Нинішні орендарі землі матимуть переважне право на її покупку. Вони також можуть передати це право, але повинні письмово повідомити про це власника землі. ОР До 2030 року мінімальна ціна землі не повинна бути меншою за нормативну оцінку. Під заставу землі можна отримати позику в банку.
Як продати або купити землю
АВТОР ФОТО,
Двоє із трьох власників земельних паїв – літні люди. Близько 1,5 млн власників паїв померли – поки діяли мораторії на продаж землі
Щоб укласти угоду про купівлю-продаж землі, потрібні такі документи:
- паспорти та ідентифікаційні коди продавця та покупця,
- документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з реєстру прав на нерухоме майно або державний акт),
- витяг з Державного земельного кадастру,
- звіт про експертну грошову оцінку ділянки.
Якщо продавець землі володіє земельною ділянкою понад три роки, її розміри не перевищують норми безоплатної передачі, а ця угода є першим за рік продажем нерухомості, то податок на доходи фізичної особи (ПДФО) та 1,5% військового збору (ВЗ) платити не треба.
В іншому разі резиденту доведеться сплатити 5% ПДФО та 1,5% ВЗ від вартості земельної ділянки за договором.
Якщо продавець землі не є резидентом, ставка ПДФО 18%. Купівля/продаж землі буде законною лише після оформлення договору у нотаріуса. Перед походом до нотарріуса траба привести до ладу документи, щоб земельна ділянка обовязково мала кадастровий номер.
Що це дасть?
Ще до того, як стало зрозуміло, що ринок землі, принаймні у перші роки, працюватиме з обмеженнями, у Світовому банку підрахували, що вільний продаж сільськогосподарської землі міг би дати Україні додаткові 1,6% приросту ВВП щороку. Але навіть попри те, що реформа у її чинному вигляді повільна, вона може принести у бюджети різних рівнів до 2 млрд доларів, вважає президент Київської школи економіки і радник керівника Офісу президента Тимофій Милованов. У 2019 він просував земельну реформу ще як міністр економіки.
У Нацбанку кажуть, що банки готові як кредитувати покупку землі, так і видавати позики під її заставу. Але усі потребуватимуть час, щоб зрозуміти, як працюватиме ринок, каже перший заступниця керівника НБУ Катерина Рожкова:
“Певний час усім гравцям ринку – і тим, хто продає, і тим, хто купує, і банкам, які будуть це кредитувати, – всі потребуватимуть часу, аби визначитися із ринковою ціною за вільного обігу земель”.
Що думають люди?
Запровадження ринку землі в Україні було чи не найдовше очікуваною, і чи не найбільш суперечливою реформою.
Досі, згідно із різними опитуваннями, українці переважно негативно ставляться до ринку землі. За результатами цьогорічного квітневого опитування Соціологічної групи “Рейтинг”, 77% українців вважають, що рішення про запровадження ринку мали б ухвалювати на всеукраїнському референдумі, а 64% з тих, хто взяв би у ньому участь і визначився із відповіддю, проголосували б проти.
За опитуванням, проведеним Центром Разумкова у листопаді 2020 року, понад три чверті українців взяли б участь у референдумі щодо ринку землі. І на ньому майже 70% проголосували б за подовження мораторію. Лише кожен четвертий висловився б за відкриття ринку.
Майже рік тому, у серпні 2020, Фонд “Демократичні ініціативи” разом із соціологічною службою Центру Разумкова з’ясували, що 44% респондентів допускали купівлю-продаж землі. Проте серед них немає одностайності щодо умов обігу землі. Українці не хочуть продавати іноземцям чи хочуть обмежити площу землі на продаж.
З іншого боку, майже стільки ж – 43% – опитаних впевнені, що земля в принципі не може бути об’єктом купівлі-продажу. Два роки тому, у червні 2019, принципово проти землі як товару була третина опитаних.
Ще одне опитування, яке у 2017 році проводив Інститут аграрної економіки, показало, що серед власників земельних паїв хочуть продати їх близько 10%.
Земля, харчі й великі експортери
Український ринок сільгоспземлі відкривається саме тоді, коли ціни на харчі у світі сягають багаторічних максимумів. За даними Агенції ООН з питань харчів та сільського господарства (FAO), у травні цього року ціни на базові харчі зросли майже на 40%. Це найвищі темпи росту цін за місяць від жовтня 2010 року. Україна є великим аграрним експортером. А серед товарів, ціни на які на світових ринках зараз зростають найшвидше, саме те, що виробляють в Україні – зерно, олія, цукор.
Україна є одним із провідних експортерів зерна та найбільшим у світі виробником та експортером соняшникової олії.
Виглядає, що великі аграрні експортери, які працюють в Україні, якраз і не зможуть купити землю щонайменше до 2024 року.
Втім, як вважають оглядачі, більша частина української ріллі вже має своїх господарів – попри десятиріччя мораторіїв на її продаж.
Ще одним фактором, що може зменшити потенційний ефект від відкриття ринку землі, є зміни клімату, через які родючі українські ґрунти перетворюються на пустелю.
За матеріалами www.bbc.com
Порядок оформлення права власності на земельні ділянки
Відділ АПК, земельних відносин, архітектури та містобудування Широківської громади нагадує, що земельні ділянки, які використовуються фізичними та юридичними особами повинні бути зареєстровані в системі державного земельного кадастру, а право на них – в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Без виконання цих умов використання земель є протиправним, крім випадків наявності правовстановлюючих документів старого зразка (державних актів на землю, які також потребують внесення до державного земельного кадастру).
Що це означає для землекористувачів?
Якщо ваше право на землю не оформлено належним чином, вам необхідно це зробити якомога скоріше. Це забезпечить гарантію того, що земельна ділянка не буде відведена іншій особі.
А що, таке може бути?
Так, цілком. Тому що, наприклад, якщо особа звертається до сільської ради з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки комунальної власності, ця особа зможе отримати дозвіл та оформити право на неї, незалежно від наявності фактичного землекористувача.
Якщо ж право землекористувача підтверджено документами, то без вашої згоди зробити це неможливо.
Наприклад, в селі Широке багато років тому близько 10 родин рішенням тодішньої сільської ради отримали в користування земельні ділянки для городництва на в‘їзді до села. Площею від 20 до 50 соток, які вони впродовж цього часу обробляли.
В 2020 році на підставі проведеної роз’яснювальної роботи громадяни звернулись до Широківської сільської ради з клопотаннями про надання дозволу на розробку проектів землеустрою. Але станом на сьогодні лише одна земельна ділянка з усіх була оформлена належним чином і передана у власність громадянам. Інші жителі ризикують тим, що зволікають з оформленням. Адже минуло вже більше року і часу було більше, ніж достатньо. Слід враховувати, що отримати дозвіл на розробку проекту відведення на одну і ту саму ділянку можуть кілька осіб. Сільська рада не має підстав відмовити у наданні такого дозволу. І таким чином, фактично працює принцип: хто раніше надасть на затвердження сільської ради погоджений проект, той і стане власником цієї земельної ділянки. В такому випадку є ризик втратити не лише бажану земельну ділянку, а й гроші, витрачені на її оформлення.
Не зволікайте з оформленням земель. Перегляньте документи, приведіть у відповідність.
Важливо: дозвіл сільської ради на виготовлення документації із землеустрою не є правовстановлюючим документом і не надає вам право приступати до використання земель. Для завершення процесу вам необхідно звернутись до землевпорядної організації, замовити документацію із землеустрою та після її виготовлення та погодження подати на затвердження сільської ради. А після прийняття такого рішення зареєструвати право в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Понад 100 земельних ділянок, на які були отримані дозволи сільради на розробку проектів землеустрою, досі не оформлені.
Андрій ШАХОВ, начальник відділу АПК, земельних відносин, архітектури та містобудування Широківської ОТГ.
Консультування з земельних питань – (061)286-21-31(32,33)
